Offentliga marknaden 2017

Fastigheter

Offentlig marknad: 45 miljarder kronor
Förändring (1 år): +40,6% (13 miljarder)

Ledande aktörer

Företag Värde, Mkr Tillväxt 1 år
1 Vasakronan 1 512 3%
2 Hemsö 1 152 3%
3 Castellum 958 -4%
4 Rikshem 820 14%
5 Hemfosa 784 7%
6 Klövern 442 13%
7 Stenvalvet 369 2%
8 Kungsleden 313 -17%
9 Wihlborgs 304 -16%
10 Diös 271 9%
11 Skandia Fastigheter (fd Diligentia) 269 12%
12 Vacse 211 -7%
13 Afa Fastigheter 205 15%
14 Balder 184 27%
15 Fabege 153 -35%
16 Wallenstam 137 -10%
17 SEB Trygg Liv 104 -5%
18 Hufvudstaden 103 -2%

Kommentar

Den offentliga sektorn äger fastigheter för 1 235 miljarder kronor och på sammanlagt 65 miljoner kvadratmeter, enligt fastighetskonsulterna NAI Svefa. 

Med stora investeringsbehov framöver kan det för kommuner och landsting bli allt vanligare att sälja fastigheter för att få in pengar för att bygga nytt. Inte minst finns stora investeringsbehov för skolfastigheter och byggnader för äldreboenden. 

Samma utveckling finns på bostadsmarknaden, där många kommunala bostadsföretag säljer i det äldre beståndet för att kunna bygga nytt. Ofta kombinerat med att köparen också förbinder sig att bygga nya bostäder i kommunen.

Ett exempel är när Borlänge kommun 2016 sålde bostads- och samhällsfastigheter för 750 miljoner till Samhällsbyggnadsbolaget, SBB. Försäljningen ledde till att köparna blev hyresvärd också för kommunhuset. 

Under 2016 gjordes liknande affärer i Nacka och Luleå. Nacka kommun sålde  skolfastigheter för 612 miljoner kronor till Hemsö och Luleå kommun sålde samhällsfastigheter för 100 miljoner kronor till Hemsö, som här också gav löfte om att bygga nya äldreboenden för 270 miljoner kronor.

Under 2016 sålde kommunala bostadsbolag drygt 15 000 lägenheter till privata bolag. Fem storaffärer beslutades eller genomfördes där över 1 000 lägenheter i allmännyttan såldes till privata bolag i Landskrona, Växjö, Östersund, Luleå och Sollentuna. De tio största privata bolagen med hyresrätter har i dag 201 000 lägenheter, de tio största kommunala bolagen har 220 000 lägenheter. 

Två storaffärer pågår under hösten 2017 där, i båda fallen, Heimstaden köper 1 100 lägenheter i Linköping och 1 600 i Umeå av kommunala bolagen.

Efter finanskrisen 2008 beskrevs fastighetsmarknaden som stendöd. Men det som hände var att pensionskapitalet och institutionella aktörer tog ett fast grepp om marknaden när det var köpläge. Och pensionsfonderna har fortsatt god aptit på fastigheter. 

AP-fonderna har sedan 2011 ökat sitt fastighetsinnehav från 50 till 150 miljarder kronor. Och ännu mer kan det bli när AP-fonderna nästa år väntas få vikta ned ränteandelen i sina placeringar från 30 till 20 procent. Redan i dag är fastigheter en betydligt bättre placering än räntepapper. Skulle de utnyttja hela utrymmet till fastigheter handlar det om 178 miljarder kronor att handla för.

Men AP-fonderna är inte ensamma. AMF har nära 19 procent av sina placeringar i fastigheter (bland annat genom ägarandelen i Rikshem), Trygg Liv har 18 procent och AFA nära 16 procent. 

Underinvesteringar i många år och befolkningsökningen gör att många kommuner och landsting de kommande åren står inför storinvesteringar i samhällsfastigheter. Ett exempel är behovet av nya skolfastigheter. Växande barnkullar gör att kommunerna det kommande decenniet har stora behov av nya förskolor och skolor. När antalet skolever ökar med 300 000 kommer det behövas 1 000 nya skolor, enligt en rapport som konsultbolaget WSP gjort. 

Som uthyrare ser fastighetsbolagen de offentliga kunderna som attraktiva, det betyder ofta långa hyresavtal med låg hyresgästrisk.

Så räknade vi: I Konkurrensverkets Den offentliga marknaden i Sverige 2015 uppskattades offentliga sektorn hyra lokaler för 42,2 miljarder kronor. Sedan dess har flera storaffärer resulterat i att sektorn hyr i stället för att äga lokalerna själva.